Reklám

Az aláírás előtti napokban általában már a döntésen túl van az ember, és könnyű elsiklani a papírok fölött. Pedig ilyenkor még mindent meg lehet kérdezni. Összegyűjtöttük azt az öt kérdést, amelyre érdemes választ kapnia, mielőtt albán ingatlanra szerződést ír alá. A vásárlás teljes menetét külön cikkben mutatjuk be: Ingatlanvásárlás Albániában lépésről lépésre.

1. Ki van bejegyezve tulajdonosként?

Albániában az ingatlanokat az állami kataszteri ügynökség (ASHK) tartja nyilván. A bejegyzés után három irat igazolja a tulajdont: a tulajdoni igazolás, az ingatlankartoték és a kataszteri térkép. A nyilvántartásba bejegyzett adatot érvényesnek kell tekinteni, amíg bíróság mást nem állapít meg.

A nyilvántartás nem nyilvános, így nem tud utánanézni a lakásnak úgy, mint egy interneten elérhető telekkönyvben. A közjegyző hozzáfér, az online kivonathoz pedig a bejegyzett tulajdonos hozzájárulása kell.

Mit kérjen: friss tulajdoni igazolást, és hasonlítsa össze az eladó személyi adataival. Ha az eladó nem egyedüli tulajdonos, azt is tisztázni kell: társtulajdonnál a többi tulajdonostársnak elővásárlási joga van.

2. Van-e rajta jelzálog vagy zárlat?

Ha az ingatlant bankhitel terheli, vagy adóhatósági, végrehajtói zárlat alatt áll, az adásvétel csak akkor mehet végbe, ha a tartozást rendezték és a zárlatot feloldották. A kataszteri törvény szerint a jelzálog fennállása alatt tulajdonátruházási szerződést nem jegyeznek be.

A szerződés aláírása előtt a közjegyző elektronikusan ellenőrzi, hogy nincs-e az ingatlanon teher.

Mit kérjen: kérdezze meg már az elején, van-e hitel vagy más teher az ingatlanon, és ha igen, mikor és hogyan törlik. Ezt ne az aláírás napjára hagyja.

3. Pontosan mit vesz meg?

Két dolgot érdemes szétválasztani. Az egyik a föld. Az albán befektetési ügynökség (AIDA) tájékoztatása szerint külföldi magánszemély és cég nem szerezhet tulajdonjogot mezőgazdasági földön, erdőn, réten és legelőn, ezeket legfeljebb 99 évre bérelheti. Más földet az AIDA szerint az a külföldi vehet meg, aki Albániában a föld értékének legalább háromszorosát elérő beruházást valósított meg, vagy ilyen értékű épületet vett vagy épített. A háznál és a telekkel együtt árult ingatlannál ezért mindig nézze meg, milyen besorolású a föld, és a telek hogyan kerül az ön nevére.

Lakásnál az AIDA 2024-es befektetői kiadványa szerint a magán lakóingatlan vásárlására nincs korlátozás. A fenti földkorlátok az AIDA szerint nem vonatkoznak új albán cégre, akkor sem, ha az teljesen külföldi tulajdonban van. A cégalapításnak saját költségei és kötelezettségei vannak, ezért ezt az utat helyi ügyvéddel és könyvelővel érdemes átnézni.

A másik az épület. Az albán Befektetési Tanács 2026 tavaszi felmérésében a vállalkozások az új építésű ingatlanok végleges bejegyzését a leggyakrabban problémás kataszteri szolgáltatások közé sorolták. Ugyanez az anyag jelzi, hogy 130–150 ezer legalizálási kérelem még elbírálás alatt volt, a kataszteri övezetek 8,5 százalékában pedig nem fejeződött be az első bejegyzés. Az ingatlanosok szövetsége azt is jelezte, hogy a kartotékokból sokszor hiányoznak a közös területek adatai.

Mit kérjen: kérdezze meg, hogy a lakás önálló ingatlanként be van-e jegyezve. Ha még nincs, tudja meg, mi hiányzik hozzá, és mit vállal erre az eladó írásban. A helyi ügyvéd nézze meg az építési és használatbavételi iratokat is, és azt, hogy a tényleges alapterület egyezik-e a papírokkal.

4. Hol lesz a pénze az aláírás és a bejegyzés között?

Az albán gyakorlatról szóló ügyvédi összefoglaló szerint a közjegyző csak akkor adja be a szerződést bejegyzésre, ha a vevő a teljes vételárat letétbe helyezte a közjegyző letéti számláján. A vételárat az eladó azután kapja meg, hogy a kataszter átírta a tulajdonjogot és kiadta az új tulajdoni igazolást. Ennek legfeljebb 30 napon belül kell megtörténnie.

Mit kérjen: kérdezze meg a közjegyzőtől és az ügyvédjétől, hogy az ön ügyletében is így történik-e, és kérje a fizetés ütemét írásban. Foglaló fizetése előtt is érdemes tudnia, mi történik vele, ha a vásárlás meghiúsul. Mi azt javasoljuk, hogy foglalót csak akkor fizessen, ha az ügyvédje már látta a papírokat.

5. Ki képviseli az ön érdekét, és ki érteti meg önnel a szerződést?

Albániában a közjegyző előtti aláírás kötelező. A közjegyzői törvény szerint a közjegyző tájékoztatja a feleket a jogi következményekről, de pártatlanul jár el: nem a vevő megbízottja. Ezért javasoljuk, hogy a szerződést nézze át egy öntől megbízott helyi ügyvéd, az aláíráson pedig legyen ön mellett jogi tolmács, ha nem beszél albánul. Hogy az adott esetben kötelező-e a tolmács, azt az ügyvédje erősítse meg.

Az aláírással még nincs vége. Az AIDA leírása szerint a tulajdonszerzés két lépésből áll: a szerződésből és a bejegyzésből.

Mit kérjen: az új, az ön nevére szóló tulajdoni igazolást. Ez mutatja, hogy a folyamat lezárult. A vásárlás költségeiről külön írtunk: az albán ingatlanvásárlás költségei.

Amit ez a cikk nem mond meg

Nem tudjuk megmondani, hogy egy konkrét ingatlan papírjai rendben vannak-e. Azt csak az adott iratokból lehet megállapítani. A szabályok is változhatnak, ezért a cikk tájékoztató jellegű, és nem helyettesíti a jogi tanácsot. Az ügyvédi összefoglaló nem hatósági forrás, így a részleteket a vásárláskor mindig ellenőrizni kell.

Az AIDA anyagai nem nevezik meg a korlátozások pontos jogszabályát, nem írják le, hogyan kell igazolni a háromszoros értéket, és a lakáshoz tartozó közös földrészletről sem szólnak. Azt, hogy ez az ön kiszemelt ingatlanára hogyan vonatkozik, a saját ügyvédje tudja megerősíteni.

Ha megy megnézni az ingatlant

Mielőtt bármit aláír, érdemes az ingatlant és a környéket személyesen is megnézni. Ehhez autó és szállás kell.

Repülővel Budapestről Tiranába érdemes érkezni; a járatokat és a továbbutat Durrësig ebben a cikkben gyűjtöttük össze: Utazás Budapestről Albániába: hogyan jut el Durrësig?

Ha tovább gondolkodna rajta

Egy külföldi ingatlan vásárlása nagy döntés, és nem kell sietni vele. Ha kérdése van, írjon nekünk, és megbeszéljük, hogyan tudunk segíteni.

Írjon nekünk az Elérhetőség oldalon

Források

• AIDA: Acquiring Property (albán befektetési ügynökség, az oldal módosítása: 2024. február)
• AIDA: Bring your Business to Albania 2024 (albán befektetési ügynökség, befektetői kiadvány)
• Albán Befektetési Tanács: Property Rights Security, 2026. április
• Albán Igazságügyi Minisztérium: a közjegyzőkről szóló 110/2018. törvény, hivatalos angol fordítás
• Kalo & Associates: Real Estate Laws and Regulations in Albania (2025) (ügyvédi iroda összefoglalója)

Fotó: Jack Baxter / Unsplash. Illusztráció, nem konkrét ingatlant ábrázol.