Röviden

• Ki köti meg a szerződést? Az albán ingatlan adásvételi szerződését közjegyző (notárius) előtt kell aláírni, ez a törvényben előírt forma.
• Mikor lesz az öné az ingatlan? Akkor, amikor a tulajdonjogot bejegyezték az állami kataszteri hivatalban (albán rövidítéssel ASHK). A szerződés aláírása önmagában még nem elég.
• Mire kell figyelni? Az albán törvények a külföldiek földvásárlását korlátozzák, ezért azt is meg kell nézni, milyen besorolású földön áll az ingatlan.
• Kihez érdemes fordulni? Helyi ügyvédhez, aki ellenőrzi a papírokat, és tolmácshoz, ha nem beszél albánul.

Egy külföldi ingatlan vásárlása nagy döntés, és nem kell sietni vele. Ebben a cikkben sorra vesszük, hogyan zajlik az albániai vásárlás: mi történik a közjegyzőnél, mit jelent a kataszteri bejegyzés, és mit érdemes előre ellenőriztetni.

A cikk általános tájékoztatás, nem jogi tanács. Konkrét vásárlás előtt mindig kérjen véleményt albán ügyvédtől. Árat, díjat és költséget ebben a cikkben nem közlünk, azokról külön írunk.

Vásárolhat-e külföldiként ingatlant Albániában?

Az albán befektetési ügynökség (AIDA) hivatalos oldala szerint a tulajdonszerzés két lépésből áll: először szerződés vagy hatósági döntés keletkezik, majd a tulajdonjogot be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. Adásvétel esetén a szerződést közjegyzői okiratban kell megkötni.

A külföldiekre vonatkozó korlátozások a földterületekre vonatkoznak. A hivatalos oldal és egy albán ügyvédi iroda 2025-ös útmutatója ezt írja:

• Mezőgazdasági föld, erdő, rét, legelő: külföldi nem szerezhet rá tulajdonjogot, de legfeljebb 99 évre bérelheti.
• Egyéb föld: külföldi akkor vehet földet, ha olyan beruházást valósít meg, amelynek értéke legalább háromszorosa a föld értékének.
• Albán társaság: ezek a korlátozások nem érvényesek, ha a vevő új albán társaságot alapít, akár száz százalékban külföldi tulajdonnal. Ez azonban külön jogi és adózási kérdéseket vet fel, ezért csak szakértővel érdemes belevágni.

A két forrás a korlátozásokat a földre írja le. Lakásra vagy épületre vonatkozó külön tilalmat bennük nem találtunk. Mégis fontos tudni, hogy egy házhoz tartozó telek besorolása számít, ezért minden esetben az ügyvéddel kell ellenőriztetni, mit lehet pontosan megvenni.

A szabályok változhatnak, ezért az aktuális állapotot vásárlás előtt mindig érdemes albán ügyvéddel egyeztetni.

A vásárlás lépései sorban

Az albán ügyvédi iroda útmutatója szerint a lakásvétel általában így zajlik. A sorrend egy átlagos adásvételt mutat, az egyes ügyek eltérhetnek.

1. Az ingatlan ellenőrzése. A vevő (a gyakorlatban az ügyvédje) átnézi az ingatlan tulajdoni papírjait, és ha szükséges, megméreteti az ingatlant. Az útmutató szerint a jogi átvilágítás az ingatlan értékétől függően erősen ajánlott.
2. Előzetes megállapodás. A gyakorlatban a közjegyzői szerződés előtt gyakran foglaló vagy előszerződés is készül. Ennek tartalma ügyenként más, ezért ezt is érdemes ügyvéddel átnézetni.
3. A közjegyző ellenőrzése. A szerződés aláírása előtt a közjegyző elektronikusan megnézi, hogy az ingatlanra nincs-e bejegyezve teher, zálogjog vagy más korlátozás.
4. Aláírás a közjegyző előtt. Az adásvételi szerződést írásban, közjegyző előtt kell megkötni. A közjegyző jegyzi be a szerződést a kataszteri hivatalban is.
5. A vételár letétbe helyezése. A vevő a teljes vételárat a közjegyző letéti számlájára fizeti be. A letéti számla olyan zárolt számla, amelyről a pénz csak a feltételek teljesülése után megy tovább.
6. Bejegyzési kérelem. A teljes vételár letétbe helyezése után a közjegyző benyújtja a szerződést az állami kataszteri hivatalhoz (ASHK).
7. Bejegyzés és tulajdoni igazolás. A hivatal bejegyzi az új tulajdonost, és kiadja a tulajdonjogi igazolást (certificate of ownership). Az útmutató szerint ez legfeljebb 30 napon belül megtörténik.
8. A vételár kifizetése. A tulajdonjog bejegyzése után utalják át a vételárat az eladó bankszámlájára.

A törvény szerint a bejegyzést a szerződés megkötésétől számított 30 napon belül kell kérni. Ha ez elmarad, bírság járhat érte.

Mit érdemes vásárlás előtt ellenőriztetni?

Az albán ügyvédi iroda útmutatója szerint a kataszteri hivatal három dokumentumot ad ki egy ingatlanról: a tulajdonjogi igazolást, az ingatlanlapot és a kataszteri térképet. Ezek bizonyítják, hogy ki a tulajdonos. A nyilvántartás adatai nem nyilvánosak, a hatóságok, a bíróságok és a közjegyzők férnek hozzá. A vevőnek ezért az ügyvédre és a közjegyzőre kell támaszkodnia.

Az alábbiakat érdemes tisztázni, mielőtt bármit aláír:

• Ki a tulajdonos? Az eladó neve egyezzen a bejegyzett tulajdonoséval. Ha az ingatlannak több tulajdonosa van, mindegyiknek részt kell vennie az eladásban. A többi tulajdonosnak ráadásul elővásárlási joga van: az albán polgári törvénykönyv angol fordítása szerint a tulajdonrészét nem tulajdonostársnak eladni szándékozó tulajdonosnak előbb írásban értesítenie kell a többi tulajdonost, akiknek három hónapjuk van válaszolni. A fordítás nem feltétlenül a hatályos szöveg, ezért az aktuális szabályt albán ügyvéddel érdemes egyeztetni.
• Van-e teher az ingatlanon? Jelzálog vagy lefoglalás esetén az eladás csak akkor lehetséges, ha a tartozást kifizették, és a lefoglalást feloldották.
• Mit lehet megvenni? A telek besorolása számít, ahogy a „Vásárolhat-e külföldiként” részben írtuk.
• Milyen az épület jogi helyzete? Az építési engedélyt és a használatba vételi engedélyt érdemes az ügyvéddel átnézetni.

A szerződés után sem zárul le minden. Az útmutató szerint a vevő a hibát az észleléstől számított 10 napon belül jelezheti, és legkésőbb az átadástól számított két éven belül érvényesítheti. Az útmutató szerint épületre ez az idő bizonyos esetekben akár 10 év is lehet, ennek feltételeit az ügyvéddel érdemes tisztázni.

Közjegyző, ügyvéd és tolmács: ki mit csinál?

A közjegyző. Az adásvételhez kötelező. Ő készíti és hitelesíti a szerződést, elektronikusan ellenőrzi, hogy nincs-e teher az ingatlanon, őrzi a letétbe helyezett vételárat, és benyújtja a bejegyzési kérelmet a kataszteri hivatalhoz. A közjegyző hivatalos személy.

Az ügyvéd. Albániában az ügyvéd igénybevétele nem kötelező, de érdemes igénybe venni. Ő nézi át a vevő érdekében a tulajdoni papírokat és a szerződés tartalmát. Mi azt javasoljuk, hogy minden vevő helyi ügyvéddel nézesse át a vételi szerződést, mielőtt aláírja.

A jogi tolmács. Aki nem beszéli a nyelvet, annak érdemes jogi tolmácsot is igénybe vennie, hogy pontosan értse, mit ír alá. Egy szerződésnél a pontatlan fordítás komoly félreértéshez vezethet.

Mi nem helyettesítjük sem az ügyvédet, sem a közjegyzőt. Azt tudjuk adni, hogy az út elejétől az adásvételig magyarul végigkísérjük, és ha kérdése van, felteheti.

Gyakori kérdések

Kell-e közjegyző az adásvételhez? Igen. A törvény szerint az ingatlan adásvételi szerződését írásban, közjegyző előtt kell megkötni.

Mikor lesz az enyém az ingatlan? Akkor, amikor a tulajdonjogot bejegyezték a kataszteri hivatalban. A szerződés aláírása önmagában még nem elég.

Meddig tart a bejegyzés? Az útmutató szerint a hivatal legfeljebb 30 napon belül kiadja a tulajdonjogi igazolást.

Kötelező ügyvédet fogadni? Nem kötelező, de mi erősen javasoljuk, különösen magasabb értéknél.

Vehetek-e földet külföldiként? Korlátozásokkal. Mezőgazdasági földre, erdőre, rétre és legelőre külföldi nem szerezhet tulajdonjogot, bérelheti viszont legfeljebb 99 évre. Más földnél beruházási feltételek vannak.

Változhatnak a szabályok? Igen. Ezért a vásárlás előtt mindig érdemes az aktuális állapotot albán ügyvéddel egyeztetni.

Ha tovább gondolkodna rajta

Egy külföldi ingatlan vásárlása nagy döntés, és nem kell sietni vele. Nem sürgetünk senkit, és nem ígérünk olyat, amit nem tudunk biztosan betartani. Ha kérdése van az albániai vásárlás menetéről, írjon nekünk, és megbeszéljük, hogyan tudunk segíteni.

Írjon nekünk az Elérhetőség oldalon