Egy horvátországi ingatlan eladásánál sokan csak az árra gondolnak. Az adó viszont attól függ, mikor vette az ingatlant, használta-e lakásként, és hogyan került Önhöz. Ez a cikk azt veszi végig, amit a horvát adóhivatal oldala alapján biztosan lehet állítani. Ami egy konkrét eladásban múlik, azt mindig az iratokon és a helyi szakemberen kell lemérni.

Mikor adózik az eladó?

A horvát adóhivatal oldala szerint az ingatlan eladásából (vagyis eladásból, cseréből vagy más átruházásból) származó jövedelem nem adózik, ha az ingatlant a vásárlástól számított 2 év után adják el. A határidő a vásárlási szerződés dátumától számít. Ha az ingatlant saját maga építette, felújította vagy más célra alakította át, a határidő attól a naptól számít, amikor használatba vehető lett. Ha tehát a 2 év letelte előtt ad el, a nyereség adóköteles lehet.
Van egy második szabály is: ha 5 éven belül több mint 3 azonos típusú ingatlant ad el, az is adóköteles. Ebből a számolásból kimaradnak az egyenként legfeljebb 250 m²-es, összesen legfeljebb 1000 m²-nyi telkek. Társasházban minden lakás, üzlethelyiség vagy telek külön ingatlannak számít.

Mikor nem kell adót fizetni?

Az adóhivatal oldala szerint nem adózik az eladás, ha az alábbiak valamelyike teljesül.

• Az ingatlan az adózó vagy közeli családja lakása volt. Ezt tényleges lakásként kell igazolni: a lakcím bejelentése nem elég, kellenek például közüzemi számlák vagy más igazoló adatok.
• Az átruházás házastársak, egyenes ági rokonok vagy más közeli családtagok között történik.
• Az átruházás közvetlenül öröklésből ered.
• Kisajátítás történt külön törvény alapján.

Ezek a mentességek nem járnak, ha az ingatlant megváltozott formában adják el, az ingatlan jellemzőitől és használatától függően. Ajándékba kapott ingatlannál az eladó adózik, ha az ajándékozó vásárlásától számított 2 éven belül adják el. Ilyenkor a költségalap az ajándékozó vásárláskori piaci értéke.

Hogyan számolják az adóalapot?

Az adóalap az eladási érték, vagyis a piaci értéken számolt bevétel, mínusz a vételár. A vételárat az ipari termelői árak növekedésével megnövelik. Levonható az igazolt beruházási és eladási költség. Ha csak egy részt ad el (például egy lakást, irodát vagy garázst), csak az arányos építési vagy beruházási költség számít. Az adókulcs az adóhivatal oldala szerint 24%.
Veszteség csak ugyanabban a naptári évben eladott ingatlanok jövedelmével szemben számítható be, és nem lehet több az adóalapnál. A veszteség elismeréséhez az év végét követő 15 napon belül éves jelentést lehet benyújtani az adóhivatalnak.

Hogyan történik a fizetés?

Az adót az adóhivatal határozatban (rješenje) állapítja meg, az adóhivatal oldalának leírása szerint. Egyetlen eladásnál az adót egy összegben kell megfizetni, a határozat kézbesítésétől számított 15 napon belül. Ha 5 éven belül több mint 3 ingatlant ad el, a határozat a 4. eladás után készül, és az 5 éves időszak teljes bevételére vonatkozik. Minden további eladásra újabb határozat kell, ennek fizetési határideje is a kézbesítéstől számított 15 nap.
Az oldal nem ír önálló bevallásról erre a jövedelemre, és közjegyzői levonásról sem. Hogy az Ön esetében hogyan zajlik az eljárás, azt helyi adótanácsadótól érdemes megkérdezni.

Mi a vevő dolga?

A 3% ingatlanátruházási adót a vevő fizeti, az ingatlan piaci értéke alapján, ha az átruházásra nem vonatkozik áfa. Az áfa nem alkalmazandó például a nem építési telkek eladására, vagy olyan épület eladására, ahol az első használatbavétel óta több mint 2 év telt el.
A vevőnek általában nem kell külön bejelentést tennie: közjegyzői vagy bírósági okirat esetén az ügyletet a közjegyző, a bíróság vagy a hatóság jelenti. Ha az okiratot nem hitelesítette közjegyző, a feleknek az ingatlan fekvése szerinti adóhivatalnál 30 napon belül be kell jelenteniük az ügyletet. Az adót az adóhivatal határozatának kézbesítésétől számított 15 napon belül kell megfizetni, a fellebbezés ezt nem függeszti fel. Ha az ügyletet a piaci érték alatt jelentik be, az adóhivatal értékbecsléssel megállapíthatja a piaci értéket.

Mikor kell helyi szakember?

Az eladás adóhelyzete a vásárlás dátumától, az ingatlan használatától és a megszerzés módjától függ. Ezek közül sok csak iratokból derül ki, például a lakáshasználat igazolása. Ezért eladás előtt érdemes helyi adótanácsadóval vagy ügyvéddel átnézetni a helyzetét, szükség esetén jogi tolmáccsal. Ha magyar adóügyi illetőségű, a magyar adózási szabályokat is érdemes külön megkérdezni, mert ezt ebben a cikkben nem tudjuk megmondani.

Kapcsolódó cikkek

• Horvátországi ingatlanvásárlás: mit érdemes megnézni tengerparti apartman vásárlása előtt
• Horvátországi ingatlan éves költségei: mit fizet a tulajdonos az adásvétel után
• Horvátországi ingatlanvásárlás lépésről lépésre: mit kell tudni a szerződés előtt és után
• Horvátországi ingatlan kiadása: mit kell tudni a szabályokról

Gyakori kérdések

Mennyi idő után nem adózik az eladás?

Az adóhivatal oldala szerint 2 év után nem adózik, a határidő a vásárlási szerződés dátumától számít. Ez az általános szabály, a mentességek és a kivételek ettől eltérhetnek.

Mekkora az adókulcs?

Az adóhivatal oldala szerint 24%, az adóalapra. Az adóalap az eladási érték mínusz a vételár, az árindexszel korrigálva és az igazolt költségekkel csökkentve.

Kell-e adót fizetni örökölt ingatlan eladásakor?

Az adóhivatal oldala szerint az öröklésből eredő átruházás nem adózik. A mentesség nem jár, ha az ingatlant megváltozott formában adják el, az ingatlan jellemzőitől és használatától függően. Konkrét esetben érdemes szakembert kérdezni.

Ki fizeti a 3% ingatlanátruházási adót?

A vevő, ha az átruházásra nem vonatkozik áfa. Az adót az adóhivatal határozata alapján kell megfizetni, a kézbesítéstől számított 15 napon belül.

Kell-e helyi szakember az eladáshoz?

Érdemes. Az adóhelyzet a vásárlás dátumától, a használattól és a megszerzés módjától függ, és sok pont csak iratokkal igazolható. Egy horvát adótanácsadó vagy ügyvéd, szükség esetén jogi tolmáccsal, a konkrét helyzetét tudja megítélni. Ez a cikk általános tájékoztatás.

Egy eladás adóhelyzete szinte mindig egyedi. Ha át szeretné beszélni, mit érdemes előre tisztázni, és mikor kell helyi szakember, írjon nekünk. Nem kell egyedül végigjárnia az utat.

Források

Porezna uprava, Dohodak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava: forrás megnyitása
gov.hr, Porez na promet nekretnina: forrás megnyitása
Porezna uprava, Kupac, davatelj uzdržavanja i drugi stjecatelj nekretnine: forrás megnyitása