Sokan úgy gondolnak a horvátországi ingatlanra, mint ami részben fenntartja magát, ha időnként kiadják. A kiadás viszont szabályokhoz kötött: jóváhagyás, adózás, bejelentések. Ez a cikk azt veszi végig, ami hivatalos forrásból ellenőrizhető, és jelzi, mi változhat még. Hozamról nem írunk, mert azt senki sem tudja előre megmondani.

Kiadás előtt: jóváhagyás és társasházi hozzájárulás

Turistáknak szállást Horvátországban nem lehet egyszerűen kiadni. Az adóhatóság összefoglalója szerint az átalányadózáshoz, amelyről lejjebb írunk, a háztartásban nyújtott vendéglátási szolgáltatásra szóló jóváhagyás kell. Ezt a megyei állami közigazgatási hivatal adja ki, Zágrábban a város gazdasági hivatala. A jóváhagyás határozza meg az ágyak számát is, és ez az adó alapja.
Társasházi lakásnál van még egy lépés. A társasházi törvény (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, NN 152/2024) 34. cikke szerint rövid távú kiadáshoz, vagyis 30 napnál rövidebb szállásadáshoz, a tulajdonostársak kétharmadának előzetes írásbeli hozzájárulása kell. Azoknak is bele kell egyezniük, akiknek a lakása a falon, a padlón vagy a mennyezeten át az Ön lakásához csatlakozik. A hozzájárulás legalább öt évre szól. Vásárlás előtt tehát érdemes megkérdezni, van-e már ilyen hozzájárulás az adott lakásra.

Két adózási mód: átalány vagy tényleges költség

Az adóhatóság összefoglalója szerint az átalányadózás akkor választható, ha egyszerre teljesül a következő.

• Megvan a fenti jóváhagyás.
• Az adózó nem áfaalany erre a tevékenységre (az áfa-regisztráció határa 2025. január 1-től 60 000 euró).
• Nem vezet bevétel-költség alapú üzleti könyveket.
• Saját tulajdonú ingatlant ad ki, legfeljebb 20 ággyal.

Ha ezek nem mind teljesülnek, a bérbeadásból származó jövedelmet és az adót úgy állapítják meg, mint önálló tevékenységnél. Hogy az Ön helyzetében melyik jön szóba, azt adótanácsadóval érdemes átbeszélni.

Az átalányadó végleges adó: erre a jövedelemre nem kell éves jövedelemadó-bevallást beadni. Negyedévente fizetik, az adóhivatal határozata alapján.

Fotó: David Kuvaev / Unsplash

Átalányadó: milyen sávok vannak?

Az éves átalányadó az ágyak száma szorozva az ágyankénti összeggel. Az ágyankénti összeget minden önkormányzat december 15-ig állapítja meg a következő január 1-jétől. A sávot a település besorolása adja, a 2023-as turizmusfejlettségi index alapján. Ágyanként és évente a sávok:

• I. kategória: 100–300 euró (határozat hiányában 200 euró).
• II. kategória: 70–200 euró (határozat hiányában 135 euró).
• III. kategória: 30–150 euró (határozat hiányában 90 euró).
• IV. és 0. kategória: 20–100 euró (határozat hiányában 60 euró).

Hogy egy település melyik kategóriába tartozik, és mennyit állapított meg, azt az önkormányzatnál kell megnézni. Ezek a sávok változhatnak, ezért mindig az aktuális helyi határozat számít. Az átalányadó mellett turisztikai tagdíjat (turistička članarina) is kell fizetni a helyi turisztikai közösségnek, ágyanként évi átalányösszeggel.

A TZ-2 bejelentés és a számlázás alapjai

A turisztikai tagdíjról szóló TZ-2 nyomtatványt a kötelezettség évét követő év január 15-ig kell beadni, elektronikusan, az ePorezna rendszeren keresztül. Az átalányadózóknak az ePorezna használata kötelező.
A jóváhagyás kézhezvételétől számított 8 napon belül be kell nyújtani az adóhivatalnak a határozat másolatát és az RPO regisztrációs nyomtatványt. Ugyanez a 8 nap vonatkozik az adóalapot érintő változásokra, például az ágyszám módosítására vagy a tevékenység megszüntetésére.
Számlát ki kell állítani, legalább két példányban. Szerepelnie kell rajta a sorszámnak és a kiállítás dátumának, a szolgáltató nevének, címének és OIB-jának, a szolgáltatás helyének, a vendég nevének, a szolgáltatás mennyiségének és típusának, valamint az összegnek. Az átalányadózónak ezeket nem kell pénztárgéppel fiskalizálnia, de forgalmi nyilvántartást (EP űrlap) kell vezetnie. Ha külföldi hirdetési platformot vagy ügynökséget használ, a szolgáltatási díjukra külön áfa-szabályok vonatkozhatnak. Ezt az adóhivatal oldalán és adótanácsadóval érdemes átnézni.

Ingatlanadó: kit terhel?

2025. január 1-je óta az ingatlan tulajdonosa éves ingatlanadót fizet. A mértéket az önkormányzat határozza meg, 0,60 és 8,00 euró között négyzetméterenként. A kormányzati portál szerint nem kell adót fizetni, ha a tulajdonos állandó lakhatásra használja az ingatlant, vagy állandó lakhatásra szóló bérleti szerződéssel adta bérbe. A turisztikai célú, rövid távú kiadás nem állandó lakhatás, ezért ez a mentesség nem erre szól. Hogy egy konkrét esetben mi számít, azt az önkormányzatnál vagy adótanácsadónál érdemes megkérdezni.
Ha ugyanazt az ingatlant az év egy részében turistáknak, más részében hosszú távra adja ki, az adóhatóság összefoglalója szerint mindkét adónem alkalmazandó. 2025. január 1-jétől a bérbeadás adóját az ingatlan fekvése szerinti településnek fizetik.

A regisztrációs szám és az új törvény: mi biztos és mi nem

Az EU rövid távú szálláskiadásról szóló rendelete (2024/1028) alapján Horvátországban is regisztrációs számot vezetnek be. A Turisztikai és Sportminisztérium 2026. május 22-i közleménye szerint jelenleg nincs olyan kötelezettség, hogy a platformon való hirdetéshez regisztrációs számot kelljen szerezni. A kötelezettség 2027 elején lép életbe, a pontos dátumot az új vendéglátási törvény elfogadása után jelentik be.
A kormány 2026. június 26-án küldte a törvényjavaslatot a parlament elé. A javaslat szerint a szálláshelyek minden egységéhez regisztrációs szám kellene, és a nem regisztrált szállások hirdetését a platformokon megakadályoznák. A javaslatot július elején a parlament még tárgyalta, a közölt források alapján elfogadásról nem tudunk. Mi lesz a végleges szöveg és a hatálybalépés, azt ma nem lehet biztosan tudni, ezért ezt a részt érdemes a minisztérium oldalán követni.

Külföldi tulajdonosként: mi tér el

A fenti szabályok a horvát és a külföldi tulajdonosokra ugyanúgy vonatkoznak. Néhány ponton azonban más a helyzet, ha a tulajdonos nem Horvátországban él.

Magánszemélyként is kiadhatja. A magánszálláshely-kiadás természetes személy nevére szól, és nem csak horvát állampolgár kérheti: az Európai Gazdasági Térség többi tagállamának és Svájcnak az állampolgárai is. Magyar tulajdonosként tehát nem kell céget alapítania ahhoz, hogy a saját ingatlanát kiadhassa.

A nem rezidenseknek külön adóhivatali bejelentkezés jár. Miután megkapta a kiadást engedélyező határozatot, nem horvátországi lakosként a zágrábi adóhivatal nem rezidensekkel foglalkozó kirendeltségénél (Porezna uprava Zagreb, Ispostava za nerezidente) kell jelentkeznie, és az adózási ügyeit ott rendezi.

A „domaćin” besorolás jellemzően nem vonatkozik Önre. 2025. január 1-jétől a horvát szabályozás külön kezeli azt a kiadót, akinek bejelentett lakóhelye (prebivalište) abban a megyében van, ahol az ingatlan áll; ő kaphatja meg a „Local Host” jelölést. Külföldi tulajdonosként ez a feltétel általában nem teljesül, ezért érdemes előre számolni vele, ha valahol ehhez kötött kedvezménnyel találkozik.

A platformok jutaléka után áfa jár. Az adóhatóság angol nyelvű oldala szerint aki uniós szolgáltatótól vesz igénybe szolgáltatást, például egy hirdetési platform vagy utazási iroda jutalékát, annak a szolgáltatás megkezdése előtt legalább 15 nappal áfa-azonosítószámot (PDV ID) kell kérnie, és a jutalék után a horvát 25 százalékos áfát magának kell bevallania és befizetnie, havonta, a következő hónap 20-áig. Az áfa-azonosítószám nem jelent áfaalanyiságot, az átalányadózás mellett is kérhető. Hogy az Ön platformja uniós szolgáltatónak számít-e, azt a számlája mutatja meg; kétség esetén adótanácsadó.

Unión kívüli állampolgárnak más az út. Az adóhatóság 2015. július 6-i állásfoglalása szerint (a CMS ügyvédi iroda összefoglalójában) más uniós vagy EGT-tagállam állampolgára nem belföldi adózóként adhatja ki saját ingatlanát; unión kívüli, például brit vagy svájci állampolgár ugyanezt csak horvát egyéni vállalkozáson (obrt) vagy cégen keresztül teheti. Ezt a TEB adótanácsadó 2025. augusztus 6-i összefoglalója is így írja. Magyar tulajdonosként ez a pont nem érinti Önt.

A magyar adózás külön kérdés. Horvátország és Magyarország között 1999. január 1-je óta alkalmazandó a jövedelem- és vagyonadókra vonatkozó kettős adóztatási egyezmény. A horvát adót Horvátországban fizeti meg; hogy ebből itthon mit és hogyan kell bevallani, az az Ön személyes helyzetétől függ. Ezt magyar adótanácsadóval érdemes tisztázni, még az első szezon előtt.

Kapcsolódó cikkek

• Horvátországi ingatlanvásárlás: mit érdemes megnézni tengerparti apartman vásárlása előtt
• Horvátországi ingatlan éves költségei: mit fizet a tulajdonos az adásvétel után
• Horvátországi ingatlanvásárlás lépésről lépésre: mit kell tudni a szerződés előtt és után
• Horvátországi ingatlan eladása: mit kell tudni az adóról és a bejelentésről

Gyakori kérdések

Kell-e éves jövedelemadó-bevallást beadni az átalányadózónak?

Az adóhatóság összefoglalója szerint az átalányadó végleges adó, ezért erre a jövedelemre nem kell éves jövedelemadó-bevallást beadni. Ez csak akkor igaz, ha az átalányadózás feltételei teljesülnek. Ha nem, a jövedelmet másképp állapítják meg.

Mikor kötelező a regisztrációs szám?

A minisztérium 2026. május 22-i közleménye szerint 2027 elejétől. A pontos dátumot az új vendéglátási törvény elfogadása után jelentik be, ezért jelenleg nem tudunk pontos napot mondani.

Kell-e a társasház beleegyezése a rövid távú kiadáshoz?

Igen. A társasházi törvény 34. cikke szerint a tulajdonostársak kétharmadának előzetes írásbeli hozzájárulása kell, és azoké is, akiknek a lakása az Öné mellett van. A hozzájárulás legalább öt évre szól.

Meddig kell beadni a TZ-2 nyomtatványt?

A kötelezettség évét követő év január 15-ig, elektronikusan, az ePorezna rendszeren keresztül.

Kell-e helyi szakember a kiadáshoz?

Érdemes. Az engedély, az adózási mód és a társasházi hozzájárulás is az adott ingatlanon és településen múlik, és a szabályok most is változnak. Egy horvát adótanácsadó vagy ügyvéd, szükség esetén jogi tolmáccsal, a konkrét helyzetét tudja megítélni. Ez a cikk általános tájékoztatás.

A kiadás szabályai településenként és ingatlanonként eltérhetnek, a törvényi háttér pedig most is változik. Ha át szeretné beszélni, mit érdemes az Ön ingatlanánál előre tisztázni, és mikor kell helyi szakember, írjon nekünk. Nem kell egyedül végigjárnia az utat.

Források

Porezna uprava, Renters to travellers and tourists (áfa-azonosítószám, 25 % önbevallás; az átalány-összegek ezen az oldalon elavultak): forrás megnyitása
CMS, az adóhatóság 2015. július 6-i állásfoglalásának összefoglalója a külföldi szállásadókról (másodlagos forrás): forrás megnyitása
TEB, Oporezivanje iznajmljivača nerezidenata (2025. augusztus 6., másodlagos forrás): forrás megnyitása
Porezna uprava, Iznajmljivač turistima (átalányadó, TZ-2, számlázás): forrás megnyitása
Turisztikai és Sportminisztérium, Fontos információ a regisztrációs szám kiadásáról (2026. május 22.): forrás megnyitása
Horvát kormány, Új vendéglátási törvény (2026. április 17.): forrás megnyitása
HRT, Sabor tárgyalja a vendéglátási törvényt (2026. július): forrás megnyitása
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, NN 152/2024: forrás megnyitása
gov.hr, Porez na nekretnine: forrás megnyitása
Turistička zajednica Grada Rovinja, Reminder for accommodation owners: forrás megnyitása

Turistička zajednica, Priručnik za iznajmljivače 2026 (ki lehet kiadó, nem rezidens bejelentkezés, domaćin): forrás megnyitása
Porezna uprava, Ugovori o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja (Magyarország: jövedelem és vagyon, 1999. I. 1-jétől): forrás megnyitása

Kapcsolódó ingatlan

• Eladó apartmanház Senjben, hat kiadható egységgel