Egy külföldi ingatlan vásárlása nagy döntés, és nem kell sietni vele. Ha közben azt is tudja, milyen lépések várnak rá, nyugodtabban dönthet. Ez a cikk azt veszi végig, mi történik egy horvátországi vásárlásnál a telekkönyv megnézésétől az adóbejelentésig, és csak olyat állít, amit hivatalos oldal alátámaszt. Ami egy konkrét ügyletben múlik, azt mindig a szerződésen és a helyi szakemberen kell lemérni.

Ki vásárolhat Horvátországban?

Az uniós és az EGT-államok állampolgárai a horvát minisztérium tájékoztatása szerint ugyanolyan feltételekkel szerezhetnek ingatlant, mint a horvát állampolgárok. Magyar állampolgárként tehát nem kell külön miniszteri hozzájárulást kérnie. Más országok állampolgáraira külön eljárás vonatkozik.
A termőföldre külön törvény vonatkozik, ezért ezzel a cikk nem foglalkozik. Ha a vásárlás mezőgazdasági területet is érint, ezt vásárlás előtt külön kell tisztázni.

A telekkönyv megnézése a szerződés előtt

A telekkönyvet (zemljišna knjiga) Horvátországban a helyi bíróságok (općinski sud) vezetik. Ebben szerepelnek az ingatlan tulajdonosai és az ingatlant érintő egyéb jogok. A telekkönyv nyilvános, és az adatai digitalizáltak, interneten ellenőrizhetők. Elektronikus kivonatot az e-Građani rendszer felhasználói, közjegyzők és ügyvédek kaphatnak.
A telekkönyvi kivonat közokirati bizonyító erejű. Ezért érdemes a szerződés aláírása előtt megnézni, hogy az eladó tényleg a bejegyzett tulajdonos-e, és szerepel-e az ingatlanon más jog. Hogy ez egy konkrét ügyletben mit jelent, azt a helyi ügyvéd tudja megmondani.

Az OIB: a horvát adóazonosító jel

Az OIB a horvát személyi azonosító szám. A horvát adóhatóság tájékoztatása szerint külföldi természetes személy is kérhet OIB-t. Uniós vagy EGT-állampolgár külföldről is kérheti az e-Građani portál „Electronic PIN (OIB) assignment” szolgáltatásán keresztül. Horvátországban a területileg illetékes adóhivatalnál lehet intézni, személyesen vagy meghatalmazott útján. Ha az OIB-kérés oka ingatlanszerzés, az az adóhivatal illetékes, amelynek területén az ingatlan fekszik.
Az igényléshez útlevél kell, útlevél híján uniós személyi igazolvány is elfogadott. Azt, hogy az OIB a vásárláshoz kötelező-e, az adóhatóság oldala nem mondja ki, ezért ezt a konkrét ügyletben érdemes a közjegyzőtől vagy az ügyvédtől megkérdezni.

A közjegyző és a telekkönyvi bejegyzés

Az adóhatóság leírásából látszik, hogy az ingatlanforgalom bejelentését főként a közjegyzők végzik, amikor egy ingatlan átruházását tartalmazó okiraton hitelesítik az aláírást. A közjegyző tehát a vásárlás rendszeres résztvevője.
A telekkönyvi osztály csak az arra jogosult személy kérelmére jár el. Elektronikus bejegyzési kérelmet közjegyzők, ügyvédek és állami ügyészek nyújthatnak be. Hogy az adott szerződés pontosan milyen formát kíván, és mikor kell a bejegyzést kérni, azt általános cikkből nem lehet megbízhatóan megállapítani, ezt a helyi szakember mondja meg.

Az ingatlanátruházási adó és a bejelentés

Ha az átruházás után nem kell áfát fizetni, a vevő 3% ingatlanátruházási adót fizet (horvátul porez na promet nekretnina). Az adó alapja az ingatlan piaci értéke az adókötelezettség keletkezésekor. Ha az átruházás áfa-köteles, ez az adó nem terheli a vételt. Ezért a hirdetett árnál mindig érdemes megkérdezni, hogy tartalmaz-e áfát.
Ha a közjegyző hitelesíti az aláírást, ő intézi az ingatlanforgalom bejelentését. Ha a magánokiratot nem közjegyző előtt hitelesítették, a vevőnek kell bejelentenie az okirat keletkezésétől számított 30 napon belül a Porezna uprava ingatlan szerint illetékes hivatalánál.

Mikor kell helyi ügyvéd és jogi tolmács?

Mi azt javasoljuk, hogy a vásárló a szerződést mindig olyan helyi ügyvéddel nézesse át, aki a horvát jogot ismeri. Ha az egyeztetés vagy az aláírás horvátul zajlik, jogi tolmács is legyen jelen. Nem azért, mert a folyamat áttekinthetetlen, hanem mert egy ilyen döntésnél az a legnyugodtabb, ha minden mondatot pontosan ért.
Az ügyvédi és közjegyzői díjak ügyletenként mások, ezért általános összeget nem írunk.

Kapcsolódó cikkek

• Horvátországi ingatlanvásárlás: mit érdemes megnézni tengerparti apartman vásárlása előtt
• Horvátországi ingatlan éves költségei: mit fizet a tulajdonos az adásvétel után
• Horvátországi ingatlan kiadása: mit kell tudni a szabályokról
• Horvátországi ingatlan eladása: mit kell tudni az adóról és a bejelentésről

Gyakori kérdések

Kell OIB egy horvátországi ingatlan megvásárlásához?

Az adóhatóság oldala nem mondja ki, hogy a vásárláshoz kötelező. Azt viszont kimondja, hogy külföldi is kérhet OIB-t, uniós állampolgár akár online. Hogy az adott ügylethez szükség van-e rá, azt a közjegyzőtől vagy az ügyvédtől érdemes megkérdezni.

Ki fizeti az ingatlanátruházási adót?

A vevő, 3% mértékben, ha az átruházás után nem kell áfát fizetni. Az adó alapja az ingatlan piaci értéke.

Meddig kell bejelenteni az ingatlanforgalmat?

Ha a közjegyző hitelesíti az aláírást, ő intézi a bejelentést. Közjegyzői hitelesítés nélküli magánokiratnál a vevőnek kell bejelentenie, az okirat keletkezésétől számított 30 napon belül.

Megnézhetem a telekkönyvet a szerződés előtt?

Igen, a telekkönyv nyilvános, az adatai digitalizáltak. Elektronikus kivonatot az e-Građani rendszer felhasználói, közjegyzők és ügyvédek kaphatnak. A kivonat közokirati bizonyító erejű.

Egy horvátországi vásárlás lépései egy cikkből jól áttekinthetők, a saját ügylete viszont mindig egyedi. Ha szeretné végigbeszélni, hol tart, mit érdemes előre megkérdezni, és mikor kell helyi szakember, írjon nekünk. Nem kell egyedül végigjárnia az utat.

Források

Horvát Igazságügyi és Közigazgatási Minisztérium, Acquisition of ownership rights in real estate by foreign nationals: forrás megnyitása
Európai e-Justice portál, Földhivatali nyilvántartások (Horvátország): forrás megnyitása
Porezna uprava, Foreign person (OIB): forrás megnyitása
Porezna uprava, Porez na promet nekretnina: forrás megnyitása
Porezna uprava, Prijava prometa nekretnina: forrás megnyitása

Kapcsolódó ingatlan

• Eladó apartmanház Senjben, hat kiadható egységgel