Ha van egy házad vagy lakásod a horvát parton, és az év nagy részében zárva áll, akkor 2025 óta van egy új tétel, amivel számolnod kell. Nem nagy összeg — de sokakat váratlanul ért, és van egy része, amiről a legtöbben csak akkor szereznek tudomást, amikor megérkezik a határozat.

Ebben a cikkben végigmegyünk rajta: mi változott, ki fizeti, ki mentesül, mennyi a tétel az egyes városokban, és mit érdemes tenni annak, akinek már van horvát ingatlana.

Mi változott 2025-ben

Korábban a nyaralók után fizetendő helyi adó (a porez na kuće za odmor) választható volt: az önkormányzat kivethette, de nem volt köteles rá. Sok parti település nem élt vele, és a magyar tulajdonosok egy része évekig nem is találkozott a fogalommal.

2025-től ez megszűnt. Az új szabályozás szerint minden horvát önkormányzatnak kötelező ingatlanadót kivetnie. A mértéket maga határozza meg egy törvényi sávon belül: négyzetméterenként évi 0,60 és 8,00 euró között. Ahol a testület nem döntött, ott automatikusan a korábbi nyaralóadó mértéke él tovább, vagy — ha ilyen sem volt — a 0,60 eurós minimum.

Az adó alapja a hasznos alapterület. Nem a telek, nem a beépített terület, hanem az, amit ténylegesen használni lehet.

Ki fizeti

Az adó azt terheli, ami nincs valódi lakáshasználatban. A gyakorlatban ez négy esetet jelent:

• üres, de lakható lakás vagy ház, amelyben senki nincs bejelentve;
• a klasszikus nyaraló, amit a tulajdonos maga használ néhány hétig;
• a rövid távú turisztikai kiadásra használt ingatlan;
• és az is, amelyben laknak, de bejelentett bérleti szerződés nélkül.

Ez az utolsó pont okozza a legtöbb kellemetlen meglepetést. A horvát szabály úgy fogalmaz, hogy szabályosan bejelentett bérleti szerződés hiányában a lakás üresnek számít — akkor is, ha valaki lakik benne. A kézfogásos, papír nélküli bérbeadás tehát nem mentesít.

Ki mentesül

Három kör mentesül az adó alól.

A bejelentett állandó lakóhely

Ahol a tulajdonos vagy más valóban lakik, és ez a nyilvántartásban is így szerepel. Az önkormányzat döntésétől függően ez teljes mentességet vagy kedvezményes mértéket jelent.

A hosszú távra kiadott ingatlan

Jellemzően a legalább tíz hónapra, szabályosan bejelentett bérleti szerződéssel kiadott lakás. Ez a mentesség tudatos: a horvát állam a hosszú távú bérbeadás felé tereli a piacot, mert a parti településeken valódi lakhatási feszültség van.

A lakhatatlan épület

Az, amelyik felújítás nélkül nem használható, és nincs meg hozzá az alapvető közmű. Ide tartoznak a természeti csapás miatt használhatatlanná vált ingatlanok is.

Mennyi a tétel — és miért nem mindegy, melyik városban

Mivel a mértéket az önkormányzatok szabják meg, a horvát part két pontja között óriási eltérés alakult ki. Néhány példa a nagyobb parti városokból:

• Zadar — négyzetméterenként 0,60 euró, vagyis a törvényi minimum. A képviselő-testület 2025 februárjában így döntött, miután egy módosító indítvány levitte a polgármester által javasolt 1,99 eurót.
• Rijeka — a város hivatalos tájékoztatása szerint évi 5,00 euró négyzetméterenként minden olyan ingatlanra, amely nem állandó lakhatásra szolgál.
• Split — 2026. január 1-jétől 1,99 euróról szintén 5,00 euróra emelte a mértéket.

Egy százhúsz négyzetméteres ingatlanra vetítve ez évi hetvenkét euró Zadarban, és hatszáz euró Rijekában vagy Splitben. Ugyanaz a ház, ugyanaz a törvény, kétszáz kilométer különbség — és nyolcszoros tétel.

Ezért érdemes a mértéket a településválasztás előtt megnézni, nem utána. Az önkormányzatok évente dönthetnek róla, és a 2026-os évre több város emelt.

Határidők és bejelentés

Az adót évente egyszer vetik ki, a fizetés jellemzően két részletben történik, a határozatban megjelölt határidőkkel.

Fontos a bejelentési kötelezettség: ha az ingatlan alapterülete, rendeltetése vagy tulajdonosi köre megváltozik, azt be kell jelenteni — Rijeka tájékoztatása szerint például az adóév március 31-ig, illetve a változást követő harminc napon belül. A pontos határidő településenként eltérhet, ezért ezt mindig a helyi önkormányzat közleményéből érdemes ellenőrizni.

A másik változás: a kiadás szabályai 2026-tól

Aki azt gondolná, hogy a megoldás egyszerűen a nyári kiadás, annak egy másik újdonsággal is számolnia kell.

2026-tól minden online hirdetett szálláshelynek kötelező regisztrációs száma van, és a nagy foglalási platformok kötelesek jelenteni a hatóságnak azokat a kiadókat, akiknél ez hiányzik.

Társasházi lakásnál ennél is nagyobb a fordulat: új kiadónak a többi lakó kétharmadának hozzájárulását kell megszereznie ahhoz, hogy engedélyt kapjon. A már működő kiadóknak öt évük van összegyűjteni ugyanezeket az aláírásokat, különben nem folytathatják a tevékenységet.

Mindez a 2025 nyarán elfogadott turisztikai törvény folytatása, amely szigorította az engedélyezést és ösztönzőket adott a hosszú távú bérbeadásra való átállásra. A hatás mérhető: az Európai Bizottság turisztikai tájékoztatója szerint egyes dalmáciai körzetekben ezres nagyságrendben vontak ki férőhelyeket a turisztikai piacról — egy körzetben nagyjából hétezret.

Ennek egy azonnali, gyakorlati következménye van a választásra: önálló háznál a kétharmados szabály fogalmilag nem merül fel. Társasházi lakásnál viszont a kiadás lehetősége részben a szomszédok jóindulatán fog múlni.

Mit tegyél, ha már van horvát ingatlanod

Négy lépés, érdemességi sorrendben.

1. Nézd meg, mennyi a mérték a te községedben. Ez testületi döntés, és 0,60 és 8,00 euró között bárhol lehet. Az önkormányzat honlapján vagy a helyi adóhatóságnál elérhető.
2. Tisztázd, melyik kategóriába esik ma az ingatlanod. Üres, nyaraló, turisztikai kiadás, bejelentett bérlet vagy bejelentett lakóhely — ez dönti el, fizetsz-e egyáltalán.
3. Ha kiadod, nézd meg, van-e bejelentett szerződés. Papír nélkül az ingatlan üresnek számít, tehát a szürke bérbeadás most kétszeresen kockázatos.
4. Ha rövid távra adnál ki társasházban, kezdd el a hozzájárulásokat. Öt év soknak hangzik, de aláírást gyűjteni nem gyors műfaj.

Mit üzen ez a rendszer

A spliti emelés bejelentésekor a polgármester egyetlen mondattal foglalta össze a szándékot: az intézkedés nem érinti azokat, akiknek egy ingatlanuk van.

Vagyis a határvonal nem a horvát és a külföldi tulajdonos között húzódik. A szabály nem az állampolgárság szerint különböztet, hanem a használat szerint — ugyanaz vonatkozik a horvát és a magyar tulajdonosra. A különbség abból adódik, hogy a külföldi tulajdonosok ingatlanjai gyakrabban állnak üresen.

Ha tehát az elmúlt években amúgy is afelé mozdultál, hogy nem néhány hetes nyaralót keresel, hanem egy otthont, ahol az év hosszabb szakaszát töltöd — akkor most azt tapasztalod, hogy a horvát szabályozás melléd állt.

Az európai összefüggésekről — hogy Olaszország, Görögország és Spanyolország ugyanezt a határvonalat húzza meg, és mit jelent ez a második otthon választásánál — az azuriancoast.com oldalon írtunk részletesen.

Ha horvát ingatlanban gondolkodsz, vagy már van egy, és nem vagy biztos benne, melyik kategóriába esik, írj nyugodtan. Szívesen segítünk végiggondolni.

Gyakran ismételt kérdések

Minden horvát ingatlan után kell fizetni?

Nem. Az adó azt terheli, ami nincs valódi lakáshasználatban. A bejelentett állandó lakóhely, a legalább tíz hónapra szabályosan bejelentett bérlettel kiadott ingatlan és a lakhatatlan épület mentesül.

Mennyibe kerül egy átlagos nyaraló után?

A sáv négyzetméterenként évi 0,60 és 8,00 euró között van. Egy nyolcvan négyzetméteres ingatlannál ez évi negyvennyolc eurótól hatszázhúsz euróig terjedhet, attól függően, melyik településen áll.

Külföldiként többet fizetek?

Nem. A szabály a használat szerint különböztet, nem az állampolgárság szerint.

Ha kiadom nyaralóként, akkor is fizetem?

Igen. A rövid távú turisztikai kiadás nem mentesít. Zadar emellett évi 100 eurós átalányadót is bevezetett a turisztikai célú magánszálláshelyekre — ez településenként eltérhet.

Elég, ha bejelentem a lakóhelyemet?

A bejelentett állandó lakóhely a mentesség egyik esete, de a lakóhely bejelentésének más következményei is vannak — például az adóügyi illetőségre nézve. Ezt érdemes szakértővel átnézni, mielőtt lépnél.

Változhatnak még ezek a szabályok?

Az adómértékről az önkormányzatok évente döntenek, és a 2026-os évre több város emelt. A kiadás szabályozása szintén mozgásban van. Ezért érdemes minden konkrét településre külön rákérdezni.